社会の知識を学ぶ
自宅に住み続けながら自宅を売却できる新しい不動産サービス「すみつぎ」
今住んでいる自分の家に将来住めなくなった後、自宅がどうなってしまうのか心配。退職して年金だけで生活していくのが大変。今回はそんな方にお勧めのサービス「すみつぎ」をご紹介いたします。 「すみつぎ」は、 株式会社ライクライフ(代表取締役 井門慶介) が運営する、高齢者の保有する自宅不動産を若者などが毎月の分割払いにて購入することのできる不動産のマッチングサービスです。 高齢者の方も毎月収入を得ることが出来るので経済的負担を軽減することができます。
自宅を資産として活用したい高齢者と、将来的にその物件に住みたい若者を繋ぐ「すみつぎ」。自宅を引っ越すことなく売却したい、不動産投資を積み立てで始めたい、そんな方々を繋ぐ新しい不動産売買のサービスです。
「すみつぎ」はこんな方にお勧めです
「すみつぎ」の流れ／イメージ：株式会社ライクライク
老後を迎えた時に年金収入だけで生活をしていけるのか不安……と老後の生活に不安を持っている方は多いと思います。年金以外の収入として、主な資産となる自宅を売却する不動産売買が挙げられますが、自宅を売って引越しをするとなると、引っ越しの手間が負担となりなかなか決断できなかったり新たに住む物件がなかなか見つからなかったり、高齢を理由に入居を断られたりと、不安や問題は尽きません。
「すみつぎ」 は、自宅を離れることなく自宅を売却し、毎月の収入を得ることができるのでそのような問題はありません。
売主のメリット
・売却後も住み続けられる
売主は自宅を売却した後も引き続き自宅に住み続けることができます。そのため、売却しても住み慣れた自宅を引っ越す必要はなし。自宅での生活を継続できることはもちろん、引っ越すのが面倒という方や、引越し先が見つからないという方にとって大きなメリットとなるでしょう。
・毎月安定した収入を確保できる
売買代金は毎月分割払いで支払われます。売主は毎月一定の収入を得ることができ、その代金を生活費等に充てて暮らすことができます。老後は年金収入で生活をしていこうと考えている方や、年金額に不安を感じている方にとって、安定した収入は生活する上での安心感に繋がります。
・支払い完了後でも住み続けられる
買主が代金の支払いを完了した後も、売主は物件に住み続けることができます。これは、所有権を持つ買主が売主に対して無償で物件を貸し付けるという「使用貸借契約」をあらかじめ結ぶため。売主は、支払いが終わったから引っ越さないと……という焦りや心配を持つことなく、最後まで自宅での生活を楽しむことができます。
・金額や支払い期間は契約者同士で自由に調整
売主と買主が合意の上、自宅の売却金額や支払い期間を調整することができます。すみつぎの運営会社「株式会社ライクライフ」(以下「ライクライフ」)によって算定される標準的な受け取り金額と受け取り期間をベースとして、双方が満足いく内容になるよう相談できる自由さがあります。
・ 自宅にいながら売買を行うことができる
「すみつぎ」はオンラインのプラットフォーム上で不動産の売買を行います。売主は写真や映像を提供し、売主と買主はオンライン上でコミュニケーションをとることができます。外出が困難な方が自宅にいながら売買を行うことができるのも、すみつぎの魅力です。
・自宅を相続財産から除外できるで 相続に不安がある人でも安心
相続人の同意なしで、自宅を相続財産から除外することができます。自宅が主な資産の場合、自宅を相続した相続人が相続税支払いのために物件を急いで処分しなければならないといった事例が発生しますが、すみつぎを利用した場合には、生前に自宅を処分することになるため自宅に関して相続税を発生させることがなく資産活用することができるため、相続人に税金の負担をさせることもありません。相続する身寄りがいない方や、頼ることのできる相続人がいない方など、「相続」についての不安を解消する一つの解決策となるでしょう。
・建築基準法上の既存不適格物件でも売却が可能
買主が住宅ローンの融資を受ける場合、建築基準法に適合していることが審査を通過する一つの条件となります。しかし、「すみつぎ」はローンではなく積立で支払いが行われるため、買主が融資を必要としません。そのため、建築基準法上の既存不適格物件でも売却することが可能となります。古くからの家屋は、建築基準法や法令、条例の改正等で不適法になっている可能性もあります。自宅は不適格物件だから不動産売買ができない、と考えている方も、始めることができます。
買主のメリット
・積立投資なのでローンに抵抗がある人も安心
すみつぎは積立での支払いとなるため、融資を受けずに不動産投資を始めることができます。銀行からお金を借りたくない方、フリーランスで働いているためローンを借りにくい方、ローンでの支払いに不安がある方も抵抗感なく始めることができます。
・初期費用を安く済ませることができる
一般に不動産を購入する場合は、物件価格の1割から2割程度の頭金をいれることが求められます。物件の価値を金融機関が算定し、そこからさらに金融機関の安全のために一定のバッファーをもたせた金額しかローンを借りることができないためです。すみつぎは、積立での支払いとなるため、物件価格の1割、2割といったまとまった金額の頭金が不要となります。
・ 物件を早くから確保でき、将来のライフプランに向けて動き出すことができる
すみつぎでは、居住者がいるうちから先駆けて投資をしておくことができるため、将来住みたい物件を早期に確定できるというメリットがあります。将来住む物件を確保することで安心感を得ることができ、将来はここで暮らしたい、将来はあの場所でカフェを開きたい、などの将来設計も立てやすくなります。
・通常の不動産購入と比べて安くなる可能性がある
買主は代金を支払いながら物件を利用することはできず、引き渡しは支払い終了後かつ売主が物件を必要としなくなってからとなります。支払いを始めてから物件を利用するまでの期間が長い分、支払額には一定の割引が適用されるため、通常の不動産購入と比べて総支払額を安く抑えて物件を購入することができます。少しでも安く物件を購入したいという方にもおすすめです。例えば、20年分割での購入の場合、引き渡しまでの家賃や金利に相当する分として、1年あたり2%分買主が割引を受けられるとした場合、2％×20年で40%も割引が適用されるので、通常より４割引という破格で憧れの物件を手に入れることができます。
・予定より早く、安く購入できる可能性がある
万が一売主が契約期間中に亡くなった場合、買主のそれ以後の代金支払いは一定の割合で免除され、物件が引き渡されることになります。想定より早く、安い価格で物件の引き渡しを受けることができる可能性があるということは、買主にとってメリットの一つになるでしょう。
・社会貢献になる
すみつぎによって不動産を購入すると、社会の高齢者の生活を支えることができるだけでなく、空き家問題の解決にも寄与することができます。まだ使える物件を引き継ぎ大切に使うことで社会の無駄を減らすこともでき、サステイナブルな社会の実現にも貢献できます。
売主・買主のメリットデメリット
リバースモーゲージ、リースバックと何が違う？
すみつぎに似たサービスで 「リバースモーゲージ」や「リースバック 」といったサービスがあります。それらのサービスと何が違うのか、表にしてみました。
こんな時はどうする？
・もし買主が支払えなくなったら／支払いが滞ったら
契約締結時に設定する「抵当権」が行使されます。抵当権とは、売主を権利者、買主を義務者として毎月の支払いを担保するもの。万が一買主が支払えなくなった場合、原則として物件の取り戻しが行われます。また、売主に対してはライクライフが数ヶ月分の支払いを有料で保証するプランも提供します。買主に対しては、割引額での買取保証として、買主がそれまでに支払い済みの金額の一部が払い戻されます。
・居住中、売主側はリフォームできる？
リフォームは可能です。ただし、資産価値の上昇につながるリフォームの費用は買主の負担となるため、売主が買主に負担を求める場合、買主の同意を得てから行う必要があります。もし買主の同意を得ないでリフォームを行うと、費用は売主の負担となります。
・内見はできるの？
現在の居住者の同意があれば写真や動画で内部を確認することができます。VR技術を使用した、バーチャル空間で内見を行えるサービスも今後提供予定です。
・相続人の権利はどうなるの？
すみつぎを利用する際には、売主が自分の意思で、将来自分が亡くなった後に、買主に物件を引き渡すという合意をします。従って、売主が亡くなった時点で物件は買主のものとなっています。そのため、相続人には一切権利がありません。将来のトラブルを回避するためには、あらかじめ「すみつぎ」を利用する旨を伝えておいた方が良いでしょう。
物件の引き渡し・代金の支払いについて
●契約締結
契約締結時に売主から買主へ所有権を移転します。買主は売買代金を分割で払うことを合意した上で契約。売主を権利者とする抵当権を物件に設定することによって、買主による支払いを担保します。物件には、所有権の他に占有・使用権があります。契約後は、物件の所有権が買主に渡りますが、占有・使用権は売主にあるため、そのまま住み続けることができます。
なお、受け取り金額と受け取り期間はライクライフの所定計算式（以下参照）によって決定された金額をもとに、買主と売主で相談して決めることができます。
※ 割引率については市場動向や賃料水準等を考慮してライクライフが決定
※（契約年数）＝（売主の平均寿命（男女別）） － （売主の売却時の年齢）
● 代金完済
買主が代金の支払いを完了した後は、売主と買主が「使用貸借契約」を締結。これにより、売主は物件に住み続けることができます。この「使用貸借契約」によって、所有権を持つ買主が無償で物件を貸し付けるというかたちになります。
● 引き渡し
売主が施設に入所するなど物件に住む必要性が無くなった際、買主に物件が引き渡されます。売主から買主へ、占有・使用権が受け渡されます。なお、売主が契約期間中に亡くなった場合は、買主のそれ以後の代金支払いが一定の割合で免除され、物件が引き渡されることになります。
● 取引にかかる費用
すみつぎを利用するにあたり、仲介手数料／登記費用／期中管理費／代金完済・物件引渡時の費用／債務不履行時の担保実行費用などの費用がかかります。諸費用は、買主が契約締結時に支払うものと、毎月の支払いの中から控除されるものがあります。細かい手続きも丁寧にご説明しますので、詳細はライクライフまでお問い合わせください。
また、ライクライフは、売主と買主の仲介／管理費の送金管理／案件の手続きサポート／債務不履行時のサポート／相続に関するアドバイス／遺言書作成など、自宅売買に不安を持っている方も安心して取り組むことができるよう、様々なサポートを行います。
まとめ
自宅に住み続けながら、自宅資産を有効活用し現金を確保できるという点は、生活に余裕をもたらしてくれるはず。今まで大切にしてきた不動産。その売却金額や契約期間を買取相手と直接話合って決められるというのもの安心要素の一つではないでしょうか。老後の資金に不安がある方や自分の不動産は自分で決めたい、といった方は、すみつぎを利用してみてはいかがでしょうか？
■すみつぎのついて
すみつぎ 公式サイト：https://likelife.co.jp/lp/sumitsugi/
運営：株式会社ライクライフ
